Ação revisional de aluguel: como funciona a perícia
A ação revisional de aluguel é o processo judicial em que locador ou locatário pedem que o juiz ajuste o valor do aluguel ao preço de mercado. Ela pode ser proposta quando não há acordo entre as partes e o contrato, ou o último acordo de valor, já tem pelo menos três anos de vigência. Na maior parte dos casos, o valor final é definido com base em uma perícia de valor locatício.
Neste guia, explicamos quando cabe a revisional, como funciona a perícia, o papel do assistente técnico e quais documentos ajudam a sustentar um valor tecnicamente defensável.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a revisão do aluguel
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê no artigo 19 que, não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, para ajustá-lo ao preço de mercado.
Na prática, isso significa que a revisional serve tanto para quem paga um aluguel que ficou acima do mercado quanto para quem recebe um aluguel que ficou defasado. O objetivo não é aplicar um índice de reajuste, e sim aproximar o valor do que o mercado praticaria para aquele imóvel, naquele momento.
Revisional não é reajuste
O reajuste anual por índice, como o previsto no contrato, apenas corrige o valor ao longo do tempo. A revisional discute se o próprio valor-base continua compatível com o mercado. Um aluguel pode ter sido reajustado todos os anos e, mesmo assim, estar acima ou abaixo do valor de mercado.
Revisional não é renovatória
A ação renovatória é usada pelo locatário de imóvel comercial para garantir a renovação do contrato, e o valor do novo aluguel também costuma ser discutido em perícia. Já a revisional não trata de renovar o contrato: ela discute apenas o valor durante a locação. Explicamos a renovatória em detalhes em Ação renovatória de aluguel: como funciona a perícia.
Aluguel provisório: o valor durante o processo
Ao propor a ação, o autor pode pedir que o juiz fixe um aluguel provisório, que vale enquanto o processo tramita. A lei estabelece limites: na ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do valor pedido; na ação proposta pelo locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.
Para esse pedido inicial, é comum apresentar um parecer técnico que demonstre o valor de mercado pretendido. Quanto melhor fundamentado for esse documento, mais elementos o juiz terá para decidir já no início.
Como funciona a perícia de valor locatício
Quando as partes discordam do valor, o juiz normalmente nomeia um perito de sua confiança para apurar o aluguel de mercado. As etapas mais comuns são:
Nomeação do perito e apresentação de quesitos pelas partes.
Indicação de assistentes técnicos por locador e locatário, se desejarem.
Vistoria do imóvel, com registro de área, padrão construtivo, estado de conservação e localização.
Pesquisa de mercado de imóveis semelhantes oferecidos ou alugados na região.
Tratamento dos dados e cálculo do valor locatício, com a metodologia descrita no laudo.
Entrega do laudo pericial e manifestação das partes e dos assistentes técnicos.
O laudo é uma prova técnica importante, mas o juiz não fica obrigado a segui-lo: ele avalia o conjunto das provas e pode pedir esclarecimentos ao perito.
Metodologia e a norma ABNT NBR 14653
A avaliação do valor locatício deve seguir a norma ABNT NBR 14653, especialmente a parte 2, voltada a imóveis urbanos. Em geral, o método preferencial é o comparativo direto de dados de mercado, que compara o imóvel com outros semelhantes, ajustando diferenças de área, localização, conservação e outras características relevantes. Em situações específicas, como imóveis com poucos comparáveis, outros métodos previstos na norma podem ser usados de forma complementar.
Entenda como a norma organiza esse trabalho em Avaliação imobiliária ABNT NBR 14653: guia prático e veja os fatores que pesam no cálculo em Valor locatício de imóvel: como calcular o aluguel justo.
O papel do assistente técnico na revisional
Cada parte pode indicar um assistente técnico, profissional de sua confiança que acompanha a perícia, formula quesitos, participa da vistoria e apresenta parecer concordando ou divergindo do laudo do perito.
Na revisional, o assistente técnico é especialmente útil para verificar se os imóveis usados como comparáveis são de fato semelhantes, se os ajustes foram justificados e se características importantes do imóvel, positivas ou negativas, foram consideradas. Saiba mais em Assistente técnico em perícia imobiliária: o que faz.
Fatores que costumam pesar no valor locatício
Cada imóvel é analisado individualmente, mas alguns fatores aparecem com frequência na discussão do valor em uma revisional:
Localização, acesso, visibilidade e perfil da vizinhança;
Área útil ou privativa, aproveitamento e distribuição dos ambientes;
Padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação;
Vagas de garagem, áreas comuns e infraestrutura do condomínio;
Mudanças relevantes na região desde a assinatura do contrato.
Um ponto que costuma gerar debate é o das benfeitorias feitas pelo próprio locatário. O tratamento delas depende do contrato e do caso concreto, por isso devem ser documentadas e discutidas com o advogado.
Documentos que ajudam na perícia
Reunir a documentação com antecedência facilita o trabalho técnico e reduz o risco de o laudo ignorar informações relevantes:
Contrato de locação e aditivos, com o histórico de valores e reajustes;
Matrícula atualizada e, quando houver, planta ou memorial do imóvel;
Carnê de IPTU e informações sobre condomínio, quando aplicável;
Registro de benfeitorias e reformas, indicando quem as realizou;
Fotos recentes e informações sobre o estado de conservação;
Anúncios ou dados de imóveis semelhantes na região, se a parte já tiver pesquisado.
O que acontece depois da sentença
A Lei do Inquilinato prevê que o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação. Se o valor definido for diferente do aluguel provisório ou do valor que vinha sendo pago, as diferenças são acertadas entre as partes, com correção, nos termos da decisão.
Por isso, a qualidade técnica da perícia tem impacto direto no resultado financeiro: uma diferença no valor mensal se acumula por todo o período do processo e pelos meses seguintes da locação.
Quando vale buscar uma avaliação antes de entrar com a ação
Antes de propor ou contestar uma revisional, é recomendável ter uma estimativa técnica do valor de mercado. Ela ajuda o advogado a definir o pedido, a avaliar se há chance real de mudança relevante no valor e, muitas vezes, a abrir espaço para um acordo sem necessidade de processo longo.
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Perguntas frequentes
Quem pode entrar com ação revisional de aluguel?
Tanto o locador quanto o locatário, desde que não haja acordo e o contrato ou o último acordo sobre o valor tenha pelo menos três anos de vigência.
A revisional serve para imóvel residencial e comercial?
Sim. A previsão da Lei do Inquilinato vale para locações de imóveis urbanos em geral, residenciais ou não residenciais.
Quem escolhe o perito na ação revisional?
O perito é nomeado pelo juiz. As partes podem apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos para acompanhar o trabalho.
Posso usar um PTAM na ação revisional?
Um parecer técnico pode embasar o pedido inicial e o aluguel provisório, mas, havendo divergência, o valor costuma ser apurado na perícia judicial. Cabe ao advogado definir a estratégia do caso.
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