Ação renovatória de aluguel: como funciona a perícia
A ação renovatória de aluguel é o processo que o inquilino de um imóvel comercial usa para garantir, na Justiça, a renovação do contrato de locação quando não há acordo com o proprietário. Na maioria dos casos, a grande discussão do processo é o valor do novo aluguel, e é aí que entra a perícia: um perito avaliador nomeado pelo juiz apura o valor locativo de mercado do imóvel com base na norma ABNT NBR 14653. Entender como essa perícia funciona ajuda tanto o locatário quanto o locador a se preparar e a defender um valor tecnicamente sustentável.
O que é a ação renovatória de aluguel
A ação renovatória está prevista na Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela protege o chamado ponto comercial: o locatário que construiu clientela e reputação em um endereço tem o direito de continuar ali, desde que cumpra os requisitos legais, mesmo que o proprietário não queira renovar voluntariamente.
Ao propor a ação, o locatário precisa indicar com clareza as condições que oferece para a renovação, incluindo o valor do aluguel. O locador, por sua vez, pode contestar, entre outros pontos, alegando que a proposta não corresponde ao valor locativo real do imóvel e pedindo a fixação de um aluguel diferente.
Requisitos para a renovação do contrato
O artigo 51 da Lei do Inquilinato exige que os requisitos abaixo estejam presentes ao mesmo tempo:
O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, deve ser de cinco anos.
O locatário deve explorar o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O prazo para propor a ação
A lei também fixa uma janela para o ajuizamento: a ação deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor. Quem perde esse prazo perde o direito à renovação pela via judicial. Por isso, o planejamento com o advogado deve começar com antecedência, e a avaliação técnica do aluguel pode ser feita antes mesmo de a ação ser proposta.
Por que a perícia é decisiva na renovatória
Na prática, muitas renovatórias não discutem se o contrato será renovado, mas por quanto. O inquilino tende a propor um valor mais baixo, e o proprietário, a pedir um valor mais alto. Como o juiz não tem conhecimento técnico para definir o preço de mercado de uma locação, ele nomeia um perito judicial para fazer essa apuração.
A lei traz um detalhe importante para o trabalho do perito: o valor a ser considerado é o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ponto ou lugar. Em outras palavras, o perito não deve cobrar do inquilino a valorização que o próprio negócio dele gerou no local. Esse ponto exige critério técnico e precisa estar bem fundamentado no laudo.
Como funciona a perícia passo a passo
Cada processo tem as suas particularidades, mas a perícia de valor locativo costuma seguir uma sequência semelhante:
Nomeação do perito: o juiz nomeia um profissional de sua confiança para apurar o valor do aluguel.
Quesitos e assistentes técnicos: pelo Código de Processo Civil, as partes têm 15 dias, contados da intimação da nomeação, para indicar assistente técnico e apresentar quesitos, que são as perguntas que o perito deverá responder.
Vistoria: o perito visita o imóvel, verifica área, estado de conservação, padrão construtivo, acessos, visibilidade e demais características relevantes. Os assistentes técnicos podem acompanhar.
Pesquisa de mercado: são levantados dados de imóveis comparáveis na mesma região, como aluguéis praticados e ofertas, com o devido tratamento das diferenças entre eles.
Cálculo e laudo: o perito aplica a metodologia adequada, responde aos quesitos e entrega o laudo com o valor locativo apurado.
Manifestação das partes: as partes podem se manifestar sobre o laudo, e o assistente técnico pode apresentar parecer concordando ou apontando falhas técnicas.
Como o valor locativo é calculado
A referência técnica para avaliações de imóveis no Brasil é a ABNT NBR 14653, em especial a parte 2, dedicada a imóveis urbanos. Saiba mais sobre a norma em avaliação imobiliária conforme a ABNT NBR 14653.
Sempre que houver dados de mercado suficientes, o método preferencial é o comparativo direto de dados de mercado: o valor do aluguel do imóvel avaliado é estimado a partir de locações e ofertas de imóveis semelhantes, com tratamento dos fatores que os diferenciam, como localização, área, frente para a rua, idade e estado de conservação. Quando os dados são escassos, a norma admite outros métodos, desde que devidamente justificados no laudo. Para entender os conceitos com mais detalhes, veja valor locatício de imóvel: como calcular.
Fatores que costumam pesar no valor
localização, fluxo de pedestres e de veículos e visibilidade da fachada;
área útil, configuração do espaço e pé-direito;
vagas de estacionamento e facilidade de carga e descarga;
estado de conservação e benfeitorias existentes;
zoneamento e usos permitidos para o imóvel.
Imóveis comerciais têm particularidades próprias de avaliação, que exploramos em avaliação de imóvel comercial: como definir o valor.
Aluguel provisório e diferenças de aluguel
Na contestação, o locador pode pedir a fixação de um aluguel provisório, que vale a partir do primeiro mês do contrato renovado e não pode exceder 80% do valor pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferir o justo valor do aluguel. Um parecer técnico de avaliação apresentado nessa fase ajuda a sustentar o pedido.
Ao final, renovada a locação, as diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo referentes aos meses já vencidos são cobradas nos próprios autos e pagas de uma só vez. Isso mostra por que um valor tecnicamente bem apurado desde o início reduz surpresas financeiras para os dois lados.
Renovatória e revisional: qual a diferença
As duas ações discutem o valor do aluguel, mas têm objetivos diferentes. A renovatória garante a continuidade da locação comercial ao fim do contrato, e o valor é definido no contexto da renovação. Já a ação revisional, prevista no artigo 19 da mesma lei, permite que locador ou locatário peçam a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, sem discutir a renovação em si. Nas duas, a prova técnica do valor locativo costuma ser central.
O papel do assistente técnico
O perito judicial é auxiliar do juízo. Cada parte, por sua vez, pode contratar um assistente técnico para acompanhar a perícia, formular quesitos, verificar se os dados e cálculos estão corretos e, se for o caso, apresentar um parecer divergente fundamentado. Um laudo com amostra inadequada ou fatores mal aplicados pode alterar de forma significativa o valor do aluguel por todo o novo prazo do contrato. Entenda mais sobre o assistente técnico em perícia imobiliária.
Como se preparar
Seja você locatário ou locador, alguns cuidados ajudam:
reúna o contrato de locação, aditivos, plantas e documentos do imóvel;
registre benfeitorias realizadas e quem as custeou;
converse com o advogado sobre os prazos com antecedência;
considere uma avaliação técnica prévia para definir uma proposta ou contraproposta realista;
avalie a contratação de assistente técnico para acompanhar a perícia.
Precisa de uma avaliação do valor locativo ou de assistência técnica em uma ação renovatória ou revisional? Solicite um orçamento.
Perguntas frequentes
Quem pode propor a ação renovatória?
O locatário de imóvel destinado ao comércio que cumpra os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato: contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos.
Qual o prazo para entrar com a renovatória?
A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor. Fora desse intervalo, perde-se o direito à renovação judicial.
Quem define o valor do novo aluguel?
O juiz, normalmente com base no laudo do perito judicial, que apura o valor locativo de mercado segundo a ABNT NBR 14653.
O PTAM pode ser usado na ação renovatória?
Um parecer técnico de avaliação pode ser útil para fundamentar a proposta inicial, a contestação ou o pedido de aluguel provisório. A prova pericial no processo, porém, é feita pelo perito nomeado pelo juiz.
Vale a pena contratar um assistente técnico?
Em geral, sim, quando o valor em discussão é relevante. O assistente acompanha a perícia, formula quesitos e pode apontar falhas técnicas no laudo.
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