Extinção de Condomínio: Como é Feita a Avaliação do Imóvel
Na ação de extinção de condomínio, a avaliação do imóvel define por quanto o bem comum será vendido e quanto cabe a cada coproprietário. Quando não há acordo sobre o valor, o juiz nomeia um perito avaliador, que elabora um laudo técnico de acordo com a ABNT NBR 14653, e as partes podem acompanhar esse trabalho por meio de assistentes técnicos. Entender essa etapa ajuda a evitar vendas abaixo do valor de mercado e disputas longas.
A seguir, explicamos quando a extinção de condomínio acontece, como funciona a avaliação dentro e fora do processo, o que o perito analisa e quais cuidados os coproprietários devem ter.
O que é extinção de condomínio
No direito civil, condomínio não é apenas o prédio de apartamentos. A palavra também descreve a situação em que um mesmo imóvel pertence a mais de uma pessoa, cada uma com uma fração ideal. É o caso de irmãos que receberam um imóvel por herança, de ex-cônjuges que continuam donos de um apartamento após o divórcio ou de sócios que compraram um terreno juntos.
O Código Civil, no artigo 1.320, garante que a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem não pode ser dividido fisicamente, como acontece com a maioria das casas e apartamentos, o artigo 1.322 prevê a venda do imóvel e a repartição do preço entre os coproprietários, com preferência para o condômino em igualdade de condições com terceiros.
A extinção pode ser feita de forma amigável, por acordo entre os proprietários, ou judicial, por meio da chamada ação de extinção de condomínio. Nos dois caminhos, o ponto central costuma ser o mesmo: quanto vale o imóvel.
Quando a avaliação do imóvel é necessária
A avaliação técnica costuma ser decisiva nas seguintes situações:
Um dos coproprietários quer comprar a parte dos demais e é preciso definir um valor justo para a fração de cada um.
Os proprietários decidiram vender a terceiros, mas divergem sobre o preço de venda ou sobre o valor mínimo aceitável.
Há um acordo extrajudicial em negociação e as partes querem uma base técnica e neutra.
A disputa já está no Judiciário e o juiz precisa de um valor de referência para a alienação do imóvel.
Um dos coproprietários usa o imóvel sozinho e os demais pedem aluguel pelo uso exclusivo, o que exige estimar o valor locatício.
Sobre esse último ponto, o artigo 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. Por isso, além do valor de venda, a perícia pode ser chamada a apurar o valor de aluguel de mercado. Esse cenário é comum após separações, tema que tratamos em quando ex-cônjuges discordam do valor do imóvel.
Como funciona a avaliação na ação judicial
Cada processo tem suas particularidades, mas a avaliação judicial em uma extinção de condomínio costuma seguir estas etapas:
Uma das partes ajuíza a ação, e os demais coproprietários se manifestam, inclusive sobre o valor do imóvel.
Havendo divergência sobre o valor, o juiz determina a produção de prova pericial e nomeia um perito avaliador de sua confiança.
As partes podem indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos, que são as perguntas que o perito deverá responder no laudo, conforme o artigo 465 do Código de Processo Civil.
O perito analisa os documentos, faz a vistoria do imóvel, pesquisa dados de mercado e realiza os cálculos.
O laudo pericial é apresentado no processo, as partes podem se manifestar e os assistentes técnicos podem apresentar seus pareceres.
Com o valor definido, o processo segue para a venda do imóvel e a divisão do valor apurado entre os coproprietários, respeitado o direito de preferência previsto em lei.
Se você quer entender o passo a passo da perícia de forma mais ampla, veja o nosso guia sobre avaliação judicial de imóvel.
O papel do assistente técnico
O assistente técnico é o profissional contratado por uma das partes para acompanhar a perícia, formular quesitos e analisar o laudo do perito. Em uma extinção de condomínio, em que pequenas diferenças percentuais representam valores relevantes para cada coproprietário, esse acompanhamento técnico ajuda a identificar falhas de método, amostras inadequadas ou características do imóvel que não foram consideradas. Saiba mais em assistente técnico em perícia imobiliária.
O que o perito avalia no imóvel
Um laudo de avaliação bem fundamentado vai muito além de consultar anúncios. Entre os pontos analisados estão:
Documentação: matrícula atualizada, dados do IPTU, plantas, habite-se e eventuais averbações de construção.
Características físicas: área privativa e total, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, número de dormitórios e vagas.
Localização: região, acessos, infraestrutura urbana, serviços próximos e características da rua e do entorno.
Situação de ocupação: um imóvel ocupado por um dos coproprietários ou por terceiros pode ter impacto na liquidez e no prazo de venda.
Mercado: pesquisa de imóveis semelhantes, preferencialmente com dados de transações e ofertas tratados de forma técnica.
Grau de fundamentação e de precisão do trabalho, que a norma técnica exige que sejam informados no laudo.
A NBR 14653 é a norma da ABNT que orienta as avaliações de bens no Brasil. A Parte 1 trata dos procedimentos gerais, e a Parte 2 é dedicada aos imóveis urbanos. Explicamos os principais requisitos em avaliação imobiliária conforme a ABNT NBR 14653.
Métodos de avaliação mais usados
A escolha do método depende do tipo de imóvel e dos dados disponíveis. Para apartamentos e casas em regiões com boa oferta de dados, o método comparativo direto de dados de mercado costuma ser o mais indicado, porque compara o imóvel avaliado com imóveis semelhantes, ajustando diferenças de área, padrão, conservação e localização.
Quando faltam dados comparáveis, como em imóveis muito específicos, pode ser utilizado o método evolutivo, que considera o valor do terreno somado ao custo das construções, com depreciação e fator de comercialização. Para imóveis comerciais que geram renda, o método da capitalização da renda pode complementar a análise.
Avaliação antes do processo: vale a pena?
Muitos conflitos entre coproprietários começam justamente pela falta de um número confiável. Um parecer técnico de avaliação mercadológica, o PTAM, ou um laudo de avaliação particular feito antes de qualquer ação pode servir de base para uma proposta de compra da parte do outro, para uma negociação de venda ou para orientar o advogado na definição da estratégia.
Esse documento não vincula o juiz caso o assunto chegue ao Judiciário, mas oferece fundamentação técnica, ajuda a identificar se uma proposta está fora da realidade de mercado e pode encurtar discussões.
Erros comuns na extinção de condomínio
Usar o valor venal do IPTU como se fosse o valor de mercado do imóvel.
Basear o preço apenas em anúncios, sem tratamento técnico dos dados.
Ignorar o estado real de conservação ou a situação de ocupação do imóvel.
Perder o prazo para indicar assistente técnico e apresentar quesitos no processo.
Deixar de reunir documentos do imóvel, o que atrasa a vistoria e o laudo.
Perguntas frequentes
Um coproprietário pode ser obrigado a vender o imóvel?
Em regra, qualquer condômino pode pedir a extinção do condomínio. Se o imóvel for indivisível e não houver acordo, a lei prevê a venda e a divisão do preço, com preferência aos condôminos. Cada caso deve ser analisado por um advogado.
Quem paga a perícia na extinção de condomínio?
Pelo artigo 95 do Código de Processo Civil, os honorários do perito são adiantados pela parte que pediu a perícia ou rateados quando ela é requerida por ambas as partes ou determinada pelo juiz. Cada parte paga o seu assistente técnico.
É possível contestar o laudo do perito?
Sim. As partes podem se manifestar sobre o laudo, apontar falhas técnicas e pedir esclarecimentos. Essa contestação é mais efetiva quando acompanhada de parecer de um assistente técnico.
O valor venal pode ser usado na divisão?
O valor venal tem finalidade tributária e geralmente não reflete o preço de mercado. Para dividir o patrimônio de forma justa, o ideal é uma avaliação técnica do valor de mercado.
A avaliação pode ser feita sem processo judicial?
Sim. Em um acordo extrajudicial, um laudo ou PTAM elaborado por profissional habilitado orienta as partes sobre o valor do imóvel e da fração de cada coproprietário.
Solicite uma avaliação técnica
Se você é coproprietário de um imóvel em São Paulo e precisa definir o valor para uma extinção de condomínio, uma compra de fração ou uma negociação de venda, solicite um orçamento para laudo de avaliação, PTAM ou assistência técnica em perícia.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.
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