Imóvel Anunciado Serve de Comparativo no PTAM? Entenda

Sim, imóveis anunciados podem ser usados como dados de mercado em um PTAM ou em um laudo de avaliação, mas não podem entrar "pelo preço da placa". O mais indicado é usar valores de imóveis efetivamente vendidos; quando a amostra depende de ofertas, o avaliador precisa considerar a superestimativa que costuma acompanhar o preço anunciado e, sempre que possível, quantificá-la pelo confronto com dados de transações reais.

Essa é a lógica do método comparativo direto de dados de mercado, previsto na ABNT NBR 14653. A seguir, explicamos por que os anúncios exigem tratamento, como esse ajuste é feito e o que observar ao receber um parecer ou laudo baseado em ofertas.

Por que as ofertas aparecem tanto nas avaliações

No método comparativo, o valor do imóvel avaliado é estimado a partir de imóveis semelhantes da mesma região. O ideal seria trabalhar só com vendas concretizadas, com preço e condições conhecidos. Na prática, esse dado nem sempre está disponível: escrituras não informam todos os detalhes, muitos negócios não são divulgados e o mercado muda rápido.

Os anúncios, por outro lado, são abundantes, atuais e trazem área, localização, padrão e fotos. Por isso a maioria das amostras de mercado em cidades como São Paulo mistura ofertas e, quando possível, transações. O problema não é usar anúncios, e sim usá-los sem critério.

O preço anunciado não é o preço de venda

O preço pedido é a expectativa do vendedor no início da negociação. Entre o anúncio e a escritura costuma haver desconto, e alguns imóveis ficam meses à venda sem sair pelo valor pedido. Se o avaliador tratar o preço anunciado como se fosse valor de mercado, o resultado tende a ficar acima do que o mercado realmente paga.

Esse efeito é conhecido como superestimativa das ofertas. A diferença entre preço pedido e preço praticado varia conforme a região, o tipo de imóvel, a liquidez e o momento do mercado. Por isso, não existe um percentual único que sirva para qualquer avaliação.

O que é o fator oferta

Fator oferta, também chamado de fator fonte, é o ajuste aplicado aos dados de oferta para aproximá-los do valor que seria efetivamente transacionado. Ele pode ser tratado de duas formas principais:

• Por fatores: o avaliador aplica um coeficiente às ofertas, de preferência fundamentado em comparação entre preços anunciados e preços de venda na mesma região e segmento.

• Por inferência estatística: a natureza do dado (oferta ou transação) entra como variável no modelo, e o próprio tratamento estatístico estima o efeito.

Em qualquer dos casos, o ajuste deve ser explicado no trabalho. Um parecer que aplica um desconto genérico, sem dizer de onde ele veio, fica frágil diante de um questionamento.

Cuidados que o avaliador deve tomar com anúncios

O ajuste de preço é só uma parte. Antes disso, cada anúncio precisa ser verificado para não contaminar a amostra:

• Confirmar que o imóvel existe e está realmente à venda, evitando anúncios antigos ou já negociados.

• Eliminar duplicidades: o mesmo imóvel costuma aparecer em vários portais e imobiliárias, às vezes com áreas e preços diferentes.

• Conferir área, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, vagas e andar, sempre que possível com visita ou contato com o anunciante.

• Usar imóveis realmente comparáveis em localização e características, sem misturar segmentos diferentes.

• Registrar a fonte e a data de cada dado, para que o trabalho possa ser conferido.

• Tratar as diferenças entre os imóveis da amostra e o avaliando com critérios explicados no trabalho.

A data da pesquisa também importa

Anúncios mudam todos os dias: preços são reduzidos, imóveis saem do ar e novas unidades entram no mercado. Uma amostra coletada meses antes da data de referência da avaliação pode não refletir mais o mercado daquele momento. Por isso, o trabalho deve indicar quando os dados foram pesquisados e qual é a data a que o valor se refere.

Isso é especialmente relevante quando a avaliação precisa retratar uma data passada, como acontece em inventários, em que pode interessar o valor na data do falecimento, ou em ações judiciais que discutem o valor em determinado momento. Nesses casos, anúncios atuais não substituem uma pesquisa compatível com a data de referência, e o avaliador deve explicar como tratou essa diferença.

Como isso aparece em um PTAM e em um laudo

O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é o documento elaborado pelo corretor de imóveis, regulamentado pela Resolução COFECI 1.066/2007, e costuma se apoiar na pesquisa de mercado da região. O laudo de avaliação segue a ABNT NBR 14653 com o rigor técnico exigido para cada finalidade. Se você ainda tem dúvida sobre qual documento precisa, veja o que é PTAM, para que serve e quando é necessário.

Nos dois casos, quando a amostra tem ofertas, um bom trabalho deixa claro:

• Quantos dados são ofertas e quantos são transações.

• Como as ofertas foram verificadas.

• Qual ajuste foi aplicado ao preço anunciado e com que fundamento.

• Como os dados foram homogeneizados para ficarem comparáveis ao imóvel avaliado.

Na NBR 14653, a qualidade da pesquisa e do tratamento dos dados influencia o grau de fundamentação e de precisão da avaliação. Para entender a estrutura geral da norma, leia avaliação imobiliária conforme a ABNT NBR 14653 e os métodos de avaliação imobiliária na prática.

Quando o uso de anúncios pesa mais

Em algumas situações, a forma como as ofertas foram tratadas faz grande diferença no resultado e na aceitação do documento:

• Inventário, divórcio e partilha, em que herdeiros ou ex-cônjuges podem discordar do valor.

• Perícias judiciais e extrajudiciais, em que a outra parte ou o assistente técnico vai examinar a amostra.

• Ações de aluguel, em que o valor locatício também costuma ser pesquisado em ofertas.

• Garantia e financiamento, em que o valor precisa ser defensável.

Nesses casos, uma amostra formada só por preços de anúncio, sem verificação nem ajuste, é um dos pontos mais comuns de contestação.

Como conferir um parecer ou laudo baseado em ofertas

Se você recebeu um PTAM ou laudo e quer saber se os anúncios foram bem tratados, observe:

• Se a amostra está identificada, com endereço ou referência, área, preço e data de cada dado.

• Se os imóveis comparados são do mesmo tipo e da mesma região.

• Se há menção ao ajuste das ofertas e à sua justificativa.

• Se o resultado é coerente com vendas recentes de que você tenha conhecimento.

Para uma lista mais completa, veja análise de laudo imobiliário: o que verificar.

Perguntas frequentes

Posso usar só anúncios para avaliar um imóvel?

Pode ser necessário quando não há dados de transações, mas as ofertas precisam ser verificadas e ajustadas, e o trabalho deve explicar o critério adotado.

Existe um desconto padrão para preço anunciado?

Não há um percentual único válido para qualquer caso. A diferença entre preço pedido e preço de venda varia com região, tipo de imóvel e momento do mercado e, sempre que possível, deve ser medida com dados reais.

O valor venal do IPTU serve como dado de mercado?

Não. O valor venal é uma base de cálculo fiscal e não substitui a pesquisa de mercado.

Avaliação online que só compara anúncios tem validade?

Ela pode dar uma referência inicial, mas não substitui um parecer ou laudo com verificação dos dados, tratamento das ofertas e responsabilidade técnica.

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